Rechtsanwalt Hans Claussen legt Machbarkeitsstudie zum Dorfgemeinschaftshaus vor
„Ausgaben überschreiten Einnahmen um ein Dreifaches“
Die Kosten für ein Dorfgemeinschaftshaus wurden bei der letzten Sitzung des Beirates Borgfeld bereits heiß diskutiert. Um Licht ins Dunkel der Kostenstrukturen zu bringen, hat die CDU Borgfeld Rechtsanwalt Hans Claussen gebeten, eine Machbarkeitsstudie für die Errichtung und Unterhaltung eines Dorfgemeinschaftshauses in Borgfeld zu erstellten. Im Rahmen einer öffentlichen Veranstaltung legte der Rechtsanwalt jetzt die Zahlen vor. Grundlage für seine Berechnungen waren dabei die vom Bürgerverein Borgfeld selbst vorgelegten Skizzen.
Das vom Bürgerverein geplante Objekt hätte bei ausgebautem Dachgeschoss eine Nutzfläche von ca. 740 qm bei einer Grundfläche von 430 qm, sagte Claussen. Bei Zugrundelegung von Baukosten von 1.650 € pro Quadratmeter, die für den Wohnungsbau mittlerer Ausstattung von der Bauindustrie angenommen würden, würden sich alleine Baukosten von 1.221.000 € ergeben, rechnete der Anwalt vor. Wenn man, was bei einem Zweckbau wie dem Dorfgemeinschaftshaus erforderlich sei, noch Mehrkosten für erhöhten Brandschutz, Schmutzfangmatten, Belüftungsanlagen, Fliesenböden mit erhöhter Rutschfestigkeitsklasse und barrierefreie Zugänge und Toiletten hinzurechne und Preissteigerungen in der Planungsphase berücksichtige, komme man realistisch auf einen Quadratmeterpreis von 2.000 €, so Claussen. Der Bürgerverein lege demgegenüber Baukosten von 1.150 € pro Quadratmeter zugrunde. Das sei, gelinde gesagt, eine Verdummung der Bürger, konterte der der Rechtsanwalt mit scharfen Worten.
Damit sei die Rechnung aber noch nicht zu Ende. Die technische Gebäudeausstattung schlage mit 100.000 bis 150.000 € für eine gebrauchte Bühne, 100 Stühle, 50 Tische, Licht, Beschallung und Belüftung zu Buche. „Vorhänge, Garderobe und Küchenausstattung sind da noch nicht eingerechnet“, sagte Claussen, der auch Erfahrung mit Veranstaltungsmanagement hat.
Die vom Bürgerverein geplante Finanzierung hält der Rechtsanwalt für „hochgradig unseriös“. Bereits ohne Hinzurechnung von Grundstückskosten ergäbe sich unter Zugrundelegung des vom Bürgerverein selbst angegebenen Eigenkapitals von 250.000 Euro eine Finanzierungslücke von rund 1,1 Millionen Euro. Die vom Bürgerverein avisierten Spenden/Mittel im Falle des Vorliegens eines konkreten Objektes seien keine Kalkulationsfaktoren für eine Bank bei der Kreditvergabe. „Das ist reines Wunschdenken“, so Claussen. Bei einem zugrunde zu legenden Grundstücksbedarf von 740 qm und einen Quadratmeterpreis laut Geoinformation von 300 € und den Grunderwerbskosten (Notar, Grunderwerbssteuer etc.) würden noch zusätzliche Grundstückskosten (ohne Vermessungskosten) von 236.100 € hinzukommen.
Die jährlichen Unterhaltungskosten für ein Dorfgemeinschaftshaus kalkulierte Hans Claussen mit 66.180 €, umgerechnet 5.515 € jeden Monat. Der Bürgerverein habe dagegen mit lediglich 17.300 € jährlichen Unterhaltungskosten gerechnet. „Die jährliche Zinsbelastung für einen Kredit in Höhe von 1,3 Millionen € würden bei einem angenommenen Zinssatz von rund zwei Prozent und einer Tilgung von einem Prozent 39.000 € betragen“, sagte Claussen. Die Tilgung halte er aber für viel zu gering. Kosten in angemessener Höhe für Reparaturen, Rücklagen, Reinigung und Versicherungen kämen in der Berechnung des Bürgervereins zudem nicht vor, beklagte der Rechtsanwalt. Auch Kosten der Gartenpflegte, Straßenreinigung oder Hausmeisterkosten seien in der Kalkulation des Bürgervereins nicht enthalten.
Sowohl die die Mitgliedsbeiträge als auch die Spenden, die der Finanzierung eines Dorfgemeinschaftshauses dienten, seien schön gerechnet worden. Hätten diese in der ersten Kostenrechnung des Bürgervereins bei 6.000 € jährlich gelegen, kalkuliere der Verein nunmehr mit 11.000 € bei entsprechend reduzierten Fördermitteln der Stadt. „Die öffentlichen Zuschüsse sind keine verlässliche Größe“, stellte Rechtsanwalt Claussen fest. Nach seinen Erkundigungen sei es höchst fraglich, ob Borgfeld für ein solches Projekt überhaupt Fördermittel erhalte. Die Fördermittel würden hauptsächlich in sozial benachteiligte Stadtteile fließen. EU-Mittel seien für die Entwicklung des ländlichen Raumes vorgesehen. Auch die vom Bürgerverein angesetzten Einnahmen aus Veranstaltungen bezweifelte Claussen. „Das Saal- und Veranstaltungsgeschäft ist ein Groschengrab“, sagte er. Ganz schnell könne der Verein dann auch umsatzsteuerpflichtig werden, dann sei die Gemeinnützigkeit weg, berichte der Rechtsvertreter.
Abschließend stellte er fest: „Die Ausgaben für ein Dorfgemeinschaftshaus überschreiten die Einnahmen um ein Dreifaches, es gibt keine gesicherte Rückführung des Darlehns, das Projekt kann so nicht funktionieren.“
